Титульное страхование сделок с недвижимостью

Титульное страхование покрывает риск потери права собственности на приобретенную недвижимость. Страховой случай наступает, если:

• купля-продажа недвижимости признается недействительной;
• возникает требование у добросовестного приобретателя чужого незаконного владения;
• возникают финансовые последствия недействительности сделки.

Рынок вторичного жилья в России – это настоящий клондайк для мошенников. Да, времена черных риелторов и повального мошенничества канули в лету вместе с 90-ми, но законодательство по-прежнему имеет массу лазеек и прорех. Даже приобретение жилья через агентство недвижимости не дает гарантии, что покупается кристально чистая квартира.

При согласовании условий ипотеки многие заемщики не понимают разницу между страхованием финансовых рисков и титульным страхованием, и считают, что это очередной платеж, увеличивающий сумму, которую нужно выложить за оформление кредита. Но на самом деле страхование титульного права – это способ обезопасить себя от риска потери денег, потраченных на покупку жилья. И его главное отличие от других видов страхования в том, что титульное страхование покрывает не риск возникновения событий в будущем, а потери от событий, которые уже произошли, но не были известны ни одному из участников сделки.

Когда срабатывает страхование титульного права

Реальность такова, что через несколько лет после покупки квартиры могут возникнуть обстоятельства, которые делают ее продажу недействительной. Например:

• имущество продал недееспособный человек;
• имущество продал человек, который не осознает своих поступков, и по ходу разбирательства экспертиза признала его недееспособным на момент заключения сделки;
• кабальная сделка (крайне невыгодная сделка, которую человек вынужден совершить под влиянием тяжелых обстоятельств);
• продажу совершил один супруг без согласия другого (даже если квартира находится в полной собственности одного из супругов, даже если она получена им до брака, при продаже необходимо письменное согласие второго супруга);
• продавец был введен в заблуждение;
• ущемлены интересы несовершеннолетних детей и другие варианты.

Во всех этих случаях вероятность того, что суд признает сделку купли-продажи недействительной, практически стопроцентная. Покупатель лишается и квартиры, и денег.

Также может случиться ситуация, когда через годы предъявляют свои претензии на имущество дети, которые на момент продажи квартиры были несовершеннолетними и их интересы были обойдены. Или того хуже, появляются люди, которые были ранее прописаны в квартире, но отбывали срок наказания на момент продажи. Нередко случаются ситуации, когда родственников выписывают из квартиры, прописывают туда других людей, а потом, выждав время, продают недвижимость. В этом случае обманутый покупатель выступает перед законом как «добросовестный приобретатель» и вполне возможно, что суд примет решение в его пользу, но тут учитывается огромное количество факторов и предугадать исход судебного разбирательства невозможно.

Когда необходимо титульное страхование сделок с недвижимостью

Правильный ответ – всегда. Но финансовая грамотность населения развита недостаточно хорошо, поэтому пока страхование титула имеет место быть в основном только при оформлении ипотеки. Это относительно новый для России вид страхования и часто он вызывает недоумение у заемщиков.

Виды страхования при ипотечном кредитовании:

• страхование недвижимости от физических рисков;
• страхование жизни и здоровья заемщика;
• страхование финансовых рисков;
• титульное страхование квартиры (на случай, если станет известно о недействительности сделки купли-продажи).

Если все же будет доказано, что бывший собственник не имел права продавать квартиру, то получится, что заемщик не владеет недвижимостью, и к тому же должен банку немалую сумму. В этом случае кредит (в пределах страховой суммы) погасит страховая компания по договору страхования титульного права.

Но в России не менее трети сделок совершаются без ипотеки, то есть без участия банков. Люди покупают квартиры за собственные средства, зачастую экономя на услугах агентств. Такая экономия может в дальнейшем аукнуться большой потерей. Агентство недвижимости и банк проверяют желаемую недвижимость со всех сторон (долги по коммунальным платежам, «мертвые души», прописанные в квартире, право собственности продавца и т.д.). Обычный же гражданин в силу неопытности может не заметить многих вещей, чем и пользуются мошенники.

Подводные камни титульного страхования

На сегодняшний момент договор страхования титульного права заключается на три года. По истечении трех лет его можно заключить заново. С одной стороны, это правильный подход, потому что срок исковой давности по сделкам купли-продажи – три года. Но с другой – случаи бывают разные, к тому же заграничная практика показывает, что бессрочные договоры титульного страхования более выгодны и страховщикам и страхователям.

Второй подводный камень – это нежелание страховщиков заключать самостоятельные договоры титульного страхования недвижимости. Компании страхуют титульное право в комплексном пакете страховых договоров при оформлении ипотеки, то есть когда клиента направил банк. Потому что, как рассказывают представители ведущих СК в своих интервью, люди приходят за титульным страхованием тогда, когда у них есть сомнения в законности сделки. Страховщик тратит время и средства на проверку документов, в итоге, когда выясняется, что всё чисто, клиент может отказаться от страхования. Таким образом возникает юридический казус: страхование титульного права собственности необходимо, и оно поможет навести порядок на вторичном рынке жилья (ведь подключается еще одна проверяющая сторона), но пока оно идет только как довесок при оформлении ипотеки. Возможно, выходом могло бы стать введение этого вида страхования в список обязательных.

Еще один казус в том, что при покупке жилья через ипотеку недвижимость проходит проверку банком, агентством, страховой компанией. И если квартира покажется подозрительной, банк просто откажет в кредите. Таким образом те, кто заключает договоры титульного страхования квартиры, сводят свои риски к минимуму уже тем, что обратились в банк.А люди, которые покупают жилье самостоятельно, находятся в зоне большего риска, но страхуют титулы крайне редко.

Как правильно оформить и сколько стоит титульное страхование недвижимости

Есть несколько моментов, на которые нужно обратить внимание при заключении такого договора:

1. В идеале это должен быть именно договор со всеми условиями, правами и обязанностями сторон, мокрой печатью и живыми подписями сторон. Если же страховщик предлагает выдать полис на фирменном бланке, то лучше сразу же взять в дополнение к полису правила страхования. Это свод правил по конкретному виду страхования, разработанный юристами компании и где прописаны все условия.
2. При ипотечном кредитовании страхователем выступает заемщик, а выгодоприобретателем выступает банк. Это значит, что страховая выплата пойдет на погашение кредита. И только если останется излишек, деньги получит страхователь.
3. Договор титульного страхования собственности лучше всего заключать на полную стоимость квартиры. Это значит, что в случае признания сделки недействительной, покупатель получит назад все свои деньги. Многие считают, что достаточно застраховать титульное право на сумму кредита. Но что это даст кроме погашения задолженности перед банком? А если был внесен немалый первый взнос? Эти деньги пропадут и покупатель останется ни с чем. Поэтому страховать титул лучше на всю стоимость жилья.
4. Перед заключением договора страхования титульного права страховщик проводит предстраховую экспертизу, проверяя две последние сделки купли-продажи.
5. При страховании клиент обязан сообщить страховой компании все моменты, которые могут повлиять на наступление страхового случая.
6. Стоимость договора варьируется в зависимости от рисковости ситуации. И составлять она может 0,2-1% от страховой суммы. Если квартира недавно наследована, если владельцев несколько, а сделку совершает только один на основании доверенности, если продавец сам недавно купил квартиру и при прочих подобных ситуациях тариф страхования будет выше, чем, когда жилье продают люди, прожившие там лично много лет.

В заключение следует сказать, что титульное страхование – это важный момент, который обезопасит от крупных финансовых потерь. Но в тоже время это не панацея. Нужно внимательно просматривать и обдумывать каждое предложение о продаже недвижимости, не связываться с людьми, которые вызывают недоверия, внимательно относиться к ситуациям, когда жилье хотят продать по доверенности и т.д. Внимательно, юридическая подкованность и проверка помогут сохранить и деньги, и недвижимость.